Daugiabučių valdymas: bendrija, administratorius ar jungtinės veiklos sutartis?

Nors dažnai manoma, kad tokiu atveju savininkams nieko daryti nereikia, V.Jonaitis teigė, kad butų savininkų atsakomybė už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą išlieka, jiems būtina komunikuoti su administratoriumi – tik tokiu būdu namas bus prižiūrimas tinkamai.

Bendrija – geriausias būdas

V.Jonaitis neabejojo, kad tiek būstų savininkams, tiek kalbant apie pačią daugiabučio namo naudojimo tvarką geriausia, jog jį valdytų bendrija. Kai patys savininkai tvarko savo nuosavybę – matyti ir kur kas geresnis rezultatas. Būsto skyriaus vyr. specialistas taip pat priminė, kad savininkų atsakomybę prižiūrėti daugiabutį numato ir įstatymai: „Pagal Civilinį kodeksą, kuris numato bendrųjų patalpų valdymo reikalavimus, savininkai privalo prižiūrėti ir remontuoti bendro naudojimo objektus. Kad šis procesas vyktų sklandžiai, jie turi įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį.“

Pasak V.Jonaičio, nors geriausias variantas yra, kad patys savininkai kontroliuotų pastato priežiūrą ir valdymą, t. y. steigtų bendriją ir išsirinktų jos pirmininką, Lietuvoje šis būdas pasirenkamas retai. Šiuo metu šalyje veikia 6 300 bendrijų, o daugiabučių yra 37 000. „Žmonės paprasčiausiai nenori prisiimti tokios nemažos atsakomybės. Neryžtą dar nulemia ir laiko stoka, namo valdymas užima nemažai laiko, o tie, kurie gebėtų tuo užsiimti, dažniausiai yra veiklūs žmonės ir tam laiko neatranda“, – vangaus bendrijų kūrimo priežastis vardijo Būsto skyriaus vyr. specialistas.

Nemenka ir nepakankamo atlygio priežastis – bendrijos valdymas yra darbas, už kurį pinigus pirmininkui moka savininkai, o tas atlyginimas paprastai nėra itin didelis, nors atsakomybę žmogui tenka prisiimti nemažą.

V.Jonaitis neatmetė bendrijos steigimo organizacinių organizacinių problemų, kad savininkus atbaido ir bendrijos steigimo formalumai. „Tai šiek tiek užtrunka. Reikia įkurti bendriją kaip juridinį asmenį, jos įstatus turi patvirtinti notaras. Visų dokumentų tvarkymas, aišku, irgi kainuoja – manau, apie 500 litų“, – teigė Aplinkos ministerijos būsto skyriaus vyr. specialistas.

V.Jonaitis pasakojo, kad tam, jog bendrijų atsirastų kuo daugiau, buvo keičiamos ir įstatymų nuostatos. „Anksčiau bendrijos pirmininku galėdavo būti renkamas tik vienas iš būsto savininkų, tačiau, matant vangų bendrijų kūrimą, buvo nuspręsta pakeisti šį reikalavimą. Įstatymas papildytas nuostata, kad bendrijos pirmininku gali tapti ir kitas žmogus, pavyzdžiui, profesionalus vadybininkas. Tokiu atveju savininkams privalu sudaryti valdybą, kuri kontroliuotų to vadybininko veiklą“, – aiškino V.Jonaitis.

Nepaisant visų formalumų, iškylančių steigiant bendriją, V.Jonaitis neabejojo, kad norintiems būti savo namo šeimininkais ir tinkamai jį prižiūrėti geriausias valdymo būdas – bendrija.

Jungtinės veiklos sutartis – paprasčiau

V.Jonaitis teigė, kad kiek paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas būtų jungtinės veiklos sutartis. „Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai, aišku, palengvina situaciją. Savininkai pasirašydami jungtinės veiklos sutartį visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui“, – dėstė Būsto skyriaus vyr. specialistas.

Anot jo, šis valdymo būdas turi šiek tiek rizikos, nes to vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus – taigi čia irgi gali kilti nesklandumų. Vis dėlto, V.Jonaičio nuomone, jungtinės veiklos sutartis gera išeitis namams, kuriuose yra iki 10 butų, jei jų daugiau –geriau rinktis bendriją.

Netiesioginis valdymas

Jei savininkai neatlieka savo pareigos – patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių.

V.Jonaitis teigė, kad didžiausias to minusas daugiabučio savininkams, kad administratorius nėra pavaldus jiems: „Anksčiau būdavo sakoma, kad skirdama administratorių savivaldybė įveda tiesioginį valdymą. Dabar administratorių gali rinktis butų savininkai , tik jo skyrimą įformina savivaldybė. Daugiabučio administratorius dirba pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus,

V.Jonaitis pabrėžė, kad nepaisant to, kad administratorius turi rengti susirinkimus, informuoti savininkus apie planuojamus ir atliktus darbus, tiesiogiai savininkai jo veiklos nekontroliuoja. Daugiabučio administratorius veiklą prižiūri ir kontroliuoja savivaldybės.

Vis dėlto, labiausiai Lietuvoje prigijusi būtent ta forma, kai daugiabutis valdomas ne pačių savininkų – patys žmonės atsakomybės vengia. V.Jonaitis pabrėžė, kad net jei daugiabučio valdymas ir priežiūra atiduodama į kito asmens, tai nereiškia, kad butų savininkai gali sėdėti rankas sudėję. „Reikia vaikščioti į susirinkimus, domėtis administratoriaus veiklą, jei ji netenkina – keisti administratorių“, – ragino V.Jonaitis.

Būsto skyriaus vyr. specialistas teigė, kad yra net tokių atvejų, kai žmonės nė nenutuokia, kas valdo jų būstą, o tai – ir savininkų, ir administratoriaus apsileidimas. Kiekvieno namo laiptinėse turi kabėti skelbimų lenta su valdančiojo kontaktais, o jei to nėra – gyventojai turi domėtis, kodėl. V.Jonaitis pabrėžė, kad tinkamas būsto valdymas įmanomas tik dirbant komandiškai – valdytojas turi informuoti, konsultuoti, rengti susirinkimus, o gyventojai – atsakyti į jo iniciatyvą.

Aplinkos ministerija primena, kad daugiabučio priežiūra ar jos organizavimas yra kiekvieno savininko atsakomybė. Netinkamai prižiūrimi ir eksploatuojami pastatai gali pakenkti ne tik gyventojams, bet ir aplinkai. Neprižiūrimas būstas ilgainiui tampa avarinės būklės, o tai neretai baigiasi nelaimėmis. Eksploatuojami prastos būklės namai dažnai būna energiškai neefektyvūs, jų šildymui sunaudojama daugiau gamtos išteklių, o jų sandarinimu nesirūpinantys žmonės prisideda prie klimato atšilimo.

Nuotr. Juliaus Kalinsko/15min.lt

Daugiabučių valdymas: bendrija, administratorius ar jungtinės veiklos sutartis?