Dažniausiai būstas parduodamas iš varžytinių, kai savininkai neatsiskaito su banku

Nekilnojamo turto išvaržymas – nemaloni ir itin jautri tema tiems, kurie ryžtasi įsigyti būstą imdami paskolas bankuose, ir nėra užtikrinti dėl savo šeimos finansinio stabilumo. Sklindančius būgštavimus, neva įsiskolinusių šeimų vaikus bankai, teismams pritarus, meta iš namų į gatvę ir už centus parduoda tai, ką ne vienerius metus laikei namais, vejame šalin kartu su tarptautinės verslo teisės advokatų kontoros TARK GRUNTE SUTKIENE advokato padėjėju Vytautu Šilinsku.

Dažniausiai nekilnojamas turtas parduodamas iš varžytinių tuomet, kai būsto savininkai neatsiskaito su banku ar kitu kreditoriumi ir nevykdo finansinių susitarimų. Pasak teisininko, tokie atvejai sudaro didžiausią dalį gyvenamojo būsto išvaržymo atvejų.

Bankai neskuba išvaržyti turto ar jo perimti

V. Šilinskas sako pastebėjęs, kad bankai neskuba pardavinėti nekilnojamo turto iš varžytinių, nes išvaržytas turtas dažniausiai praranda dalį savo nominalios vertės. Todėl bankams tokia veikla nenaudinga.

„Bankas pradeda turto išvaržymo procesus, tik jei būna pažeista kredito sutartis, pvz., laiku neatliekami mokėjimai arba ženkliai sumažėjo įkeisto turto vertė. Iš praktikos galiu pasakyti, kad bankai tikrai nesiveržia atiduoti pardavimui savo klientų būsto iš varžytinių ir, jei mato, kad skolininkas turi galimybių grąžinti skolas kitais būdais, yra deramasi, tariamasi dėl skolos išdėstymo ar galimybės užtikrinimui pateikti papildomą turtą“, – pasakojo specialistas.

„Kai skola negrąžinama ir bankas nemato kitos galimybės susigrąžinti jos, pradedama išieškojimo procedūra. Pasitelktas antstolis užsako skolininko nekilnojamo turto įvertinimą. Įvertinus turtą, pradinė jo kaina varžytinėse sudaro 80 procentų šios vertės“, – savo patirtimi dalijosi advokato padėjėjas V. Šilinskas.

Varžytinės skelbiamos elektroniniu būdu per e-varzytines.lt. Susidomėję asmenys teikia pasiūlymus, o asmuo, pasiūlęs didžiausią kainą, laimi. Jei neatsiranda pirkėjų, norinčių įsigyti išvaržomą turtą už pirminius 80 proc. jo vertės, varžytinės neįvyksta. Tuomet jos organizuojamos dar kartą, tačiau šįsyk pradinę statymų kainą sudaro jau tik 60 proc. turto vertės.

„Tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų (jei pirmosios neįvyksta) varžytinių nekilnojamą turtą siūloma įsigyti bankui, tačiau praktikoje pastebėjau, kad bankai retai pasinaudoja šia galimybe. Banko tikslas yra paskolintų lėšų (taip pat palūkanų ir netesybų) atgavimas, o turto įsigijimas, jo administravimas, draudimas, priežiūra, vėlesnio pardavimo organizavimas reikštų papildomas išlaidas. Galbūt kaip išimtį galima nurodyti tik krizės įkarščio metu vykusius procesus. Kadangi vienu metu pardavimui buvo pasiūlyta labai daug būstų, o pirkėjų praktiškai nebuvo, dalį skolininkų turto įsigijo bankų turto valdymo bendrovės. Tokiu būdu šios bendrovės pardavimus išdėstė per ilgesnį laikotarpį. Tai leido pristabdyti kainų kritimą ir sumažinti tiek skolininkų (kurių turtas nestabdant kainų kritimo būtų parduodas pusvelčiui), tiek bankų nuostolius“, – teigė specialistas.

Gyventojų iškraustymas – sudėtingas procesas

V. Šilinskas pažymi, kad perkant turtą iš varžytinių, problemų gali sudaryti gyventojų iškraustymas. Iškraustyti galima tik teismo sprendimu, kuris gali būti ginčijamas, o procesas vilkinamas. Nors turtą įsigijęs asmuo galėtų reikalauti dėl proceso vilkinimo patirtų nuostolių atlyginimo, pvz. analogiško turto nuomos kainos už visą laikotarpį, kol savininkai neišsikraustė, taip pat bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, tačiau priteistų sumų atgavimas gali būti sudėtingas.

Be to, pats procesas gali užtrukti iki dvejų metų ar netgi dar ilgiau. Būtent rizika, susijusi su gyventojų iškraustymu, paprastai ir lemia, kad iš varžytinių parduodamas turtas būna šiek tiek pigesnis, nei jis būtų parduodamas įprastai.

Rekomenduojama pirkėjų ieškoti pačiam skolininkui

Nevykdant prievolių bankui, skaičiuojamos netesybos ir auga skolininko mokėtina suma. Turtą pardavus, gautos sumos naudojamos įsipareigojimų bankui dengimui, taip pat antstolio išlaidoms padengti, o likusi suma perduodama skolininkui.

Tad kuo ilgiau delsiama ir už kuo mažesnę kainą parduodama, tuo mažiau pinigų atgauna skolininkas. Galima ir tokia situacija, jog pardavus turą asmuo lieka vis dar skolingas, nes gautos sumos nepakako visoms skoloms padengti.

Būtent todėl V. Šilinskas siūlo turto pardavimą organizuoti dar iki tol, kol bankas atiduota jį išvaržymui. Taip pat pačiam skolininkui talpinti skelbimus, pasitelkiant nekilnojamojo turto pardavimo brokerius, ir imtis kitų veiksmų turto pardavimui. Tai gali padėti ne tik gauti geresnę turto kainą, tačiau taip pat sumažinti išlaidas antstoliui bei bankui mokėtinas netesybas, kurios, jei turtas būtų parduodamas iš varžytinių, gali sudaryti nemenkas sumas.

Išvaržymu gali grėsti ir verslo skolos

Jei verslas vykdomas neįsteigus juridinio asmens arba įsteigus tik individualią įmonę, verslininkas už verslo skolas atsako ir savo asmeniniu turtu.

Jei vykdant verslą yra įsteigiama uždaroji akcinė bendrovė, bendrovės akcininkas už bendrovės prievoles neatsako. Kita vertus, neretai verslininkas, siekdamas savo verslo kreditavimui gauti palankesnes sąlygas banke, užtikrina paskolą asmeniniu turtu. Tuomet, bendrovei nevykdant įsipareigojimų bankui, būtų išieškomas ir asmeninis fizinio asmens turtas.

Siekiant išvengti tokios situacijos, V. Šilinskas rekomenduoja vengti asmeninio turto įkeitimo bei mėginti pasinaudoti valstybės teikiamomis garantijomis, pvz., pasinaudoti UAB „Investicijų ir verslo garantijos“ (INVEGA) teikiamomis garantijomis ir lengvatinėmis paskolomis. 

Nuotrauka iš pašnekovo asm. archyvo

Dažniausiai būstas parduodamas iš varžytinių, kai savininkai neatsiskaito su banku