Graibsto sodus - kas vyksta?

Šių metų sausį – liepą mėgėjų sodų žemės sklypų pardavimai paaugo 18 proc., palyginti su pernai tuo pačiu metu. Šios klasės nekilnojamojo turto pardavimai augo ir anksčiau. 2013 m. metinis augimas siekė 7 proc., 2012 m. - 6 proc., 2011 m. - 7 proc. Tai rodo specialiai DELFI prašymu surinkti Registrų centro duomenys.

Pernai visoje Lietuvoje buvo perleista 3 047 megėjų sodų žemės sklypų.

„Sodų bendrijos yra populiarios dėl to, kad jų suminė pirkinio kaina yra santykinai mažesnė - gyventojams tampa lengviau įsikurti individualiame būste. Žinoma, dažnai mažesnė kaina reiškia, kad bus daugiau iššūkių ir galimų nepatogumų, pavyzdžiui, prastesnis privažiavimas, infrastruktūros, komunikacijų pajėgumų trūkumas“, - komentuoja nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „Inreal“ konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius.

Panašią tendenciją pastebi iš NT bendrovės „Ober – Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. Jis išnagrinėjo Registrų centro duomenis ir pastebi, jog padidėjo ne tik mėgėjų sodų žemės, bet ir sodų namelių pardavimai.

„Sodų namelių sandorių skaičius auga šiek tiek sparčiau nei namų ir butų, išskyrus 2013 metų didįjį butų šuolį“, - pastebi jis.

Bendrovė suskaičiavo, kad šiemet per 7 mėnesius, palyginti su pernai tuo pačiu metu, sodų namelių pardavimai išaugo 19 proc., kaip ir butų, o namų – 14 proc.

Sandorių pokyčiai per metus procentais, „Ober-Haus“ ir Registrų centro duomenys

Saulius Vagonis

© DELFI (Š.Mažeikos nuotr.)

„Rinkai atsigaunant atsigauna ir sodo namelių rinka. Pagrindinis motyvas, kodėl žmonės perka netoli Vilniaus esančius sodo namelius, yra gera vieta. Tai reiškia, kad žmogus už panašią kainą gali pirkti arba nevisai komfortišką gyvenimą sodo bendrijoje, kur yra kelių, privažiavimo, infrastruktūros problemų, ar turėti pilnavertę namų valdą šiek tiek toliau nuo miesto. Pasirinkimas panašus į tai, ar rinktis naujos statybos būstą Pilaitėje, Perkūnkiemyje, ar senos statybos, bet Antakalnyje ar Žvėryne“, - mano S. Vagonis.

Jis atkreipia dėmesį, kad sodų bendrijose yra ir įsisenėjusių problemų.

„Esančios problemos sodų bendrijose yra užprogramuotos ir yra ilgalaikės. Kai reikalingas daugumos finansinis prisidėjimas, procesai vyksta lėtai. Ta pati problema yra ir daugiabučiuose, bet kalbant apie sodo bendrijas, reikalingos investicijos yra didesnės, tad greitai problemos neišsispręs“, - mano specialistas.

Anot S. Vagonio, dažniausiai namų valdos, kai kvartalai yra tinkamai išvystyti, su sodų bendrijoms būdingomis problemomis nesusiduria.

Brangiausiai kainuojančios problemos

Mindaugas Kulbokas

© Bendrovės nuotr.

Įsigyjantys žemę mėgėjų sodų bendrijoje gali susidurti su keliomis problemomis, NT specialistai vardija, kurios – sunkiausiai sprendžiamos.

„Dalį trūkstamų komunalinių paslaugų galima organizuoti savarankiškai išskyrus elektros gamybą, tad reikia tikrinti iki kur ji yra atvesta, kokie esami pajėgumai ir galimybės ją atvesti į sklypą, - mano NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ tyrimų ir analizės paslaugų grupės vadovas Baltijos šalims Mindaugas Kulbokas. - Keliai taip pat yra kolektyvinis reikalas, jei jų nėra, tai sudarys didelę papildomų sąnaudų dalį.“

Kalbėdamas apie kitas komunikacijas, M. Kulbokas primena, kad vandens tiekimą galima užtikrinti įrengiant gręžinį, o nuotekas tvarkyti naudojant biosprendimus. Pasak jo, netrūksta galimybių ir įsirengti autonominį šildymą.

„Anksčiau norintys išsikraustyti į namus turėdavo galvoti, kaip užtikrinti infrastruktūrą, dabar sumažėjo iššūkių, kuriuos reikia spręsti, - dėsto M. Kulbokas. - Daugeliu atveju sodų bendrijos, kurios yra arti miesto, turi transporto infrastruktūrą, vandenį, panaudojant Europos Sąjungos pinigus nutiesiamos ir kanalizacijos linijos – taip jie integruojami į miestą. Visgi prieš įsigyjant žemę sodų bendrijose reikia įvertinti, ko joje nėra, tai ir bus atsakymas, kokia rizika įsigyti turtą.“

Pasak jo, didžioji dalis problemų kyla tose sodų bendrijose, kur savininkams nepavyksta kartu spręsti problemų.

„Manau, problemos kyla tik nesitvarkančiose bendrijose, kaip ir daugiabučiuose. Kai kurios daugiabučio bendrijos aktyvios ir renovaciją pasidarė vienos pirmųjų, kitos niekaip neišsirenka pirmininko ir administratorius priverstinai liepia pastatą renovuoti“, - pastebi M. Kulbokas.

Arnoldas Antanavičius

© DELFI (Š.Mažeikos nuotr.)

Panašios nuomonės laikosi ir A. Antanavičius: pasak jo, vis dažniau sodų bendrijose kylančios problemos yra sklandžiai išsprendžiamos, tad viskas priklauso nuo gyventojų iniciatyvumo.

„Trūkstamos komunikacijos yra atvedamos arba rekonstruojamos esamos. Jei investuoti į šiuos darbus yra per brangu, gyventojai įsirengia vietines komunikacijas, - sako jis. - Nemanyčiau, kad įsigydamas būstą sodų bendrijose, gyventojas įsigyja problemą, nes paprastai prieš pirkdamas sklypą ar namą gyventojas jau žino esamą situaciją, o jei eigoje, didėjant gyventojų skaičiui, prireikia papildomų investicijų, paprastai pavyksta susitarti su kaimynais.“

Sodai per dešimtmetį iš esmės pasikeitė

Visgi, M. Kulbokas dėsto, kad per dešimtmetį situacija sodų bendrijose iš esmės pasikeitė.

„Matau, kad vyksta miestų užtankinimo ir sodų bendrijų, kurios yra arti miesto, transformacija, pavyzdžiui, prie Žaliųjų ežerų, Balsiuose, Kalnėnuose, Pavilnyje, Nemenčinėje. Istoriškai tai – buvusios sodų teritorijos, kuriuose jau yra nebe sodai, - sako pašnekovas. - Sodų bendrijos virsta gyvenamaisiais rajonais, kuriose renkami mokesčiai būtinam infrastruktūros aptarnavimui, gatvėse stovi ne tik elektros stulpai, bet ir žibintai. Dabar baimė perkant turtą sodų bendrijose yra kur kas mažesnė nei prieš dešimtmetį.“

Jis pripažįsta, kad sodų bendrijos vis dar turi ne itin patrauklios gyvenvietės statusą, nes būtent čia pardavę butus kraustėsi mažesnes pajamas gaunantys žmonės. Dabar situacija keičiasi – vis dažniau sodus įsigyja pirkėjai, norintys gyventi gražiau.

„Balsių gyvenvietę net galima pavadinti etalonine pakilimo iš sodų aplinkos į miesto rajono, kur žmonės išsikovojo, kad vaikams netoliese būtų pastatyta mokykla, sukurta reikalinga infrastruktūra“, - kalba M. Kulbokas.

Tačiau, anot jo, miestui gyventojų migracija į sodus nėra naudinga: taip reikia daugiau komunikacijos tinklų, viešojo transporto maršrutų, mokyklų, o dėl to padidėja finansinė našta.

„Vilnius dabar dėl to ir siekia pilkąsias teritorijas paversti gyvenamosiomis, pavyzdžiui, saldainių fabrikas „Pergalė“ Žvėryne virs gyvenamuoju kvartalu. Akivaizdu, kad šie projektai pritrauks žmonių, kurie įsikurs netoli mokyklų, darželių, prekybos centrų bei viešojo transporto stotelių ir nemigruos į tolimesnius rajonus“, - komentuoja jis.