Pagrindinis » Straipsniai » Nekilnojamas turtas

Kainų šuolis sumažino butų įperkamumą, tačiau tolimesni šuoliai - mažai tikėtini

Šiemet butų kainos Lietuvoje auga sparčiau nei atlyginimai, dėl to sumažėjo būsto įperkamumas, rodo „Swedbank“ skaičiuojamas indeksas. Tačiau įperkamumą nuo dar spartesnio mažėjimo apsaugojo kritusios paskolų palūkanų normos, kurios, ekonomistų nuomone, istorinėse žemumose turėtų likti dar bent dvejus metus.

Tikėtina, kad įvedus eurą neracionalūs lūkesčiai dėl nekilnojamo turto kainų augimo išsisklaidys. Tuo tarpu lėtas statybų sąnaudų augimas ir didelė naujų butų pasiūla turėtų slopinti kainų šuolius ateityje.

Vilnius ir Talinas jau antrą ketvirtį iš eilės išsiskyrė ypač sparčiu butų kainų augimu. Trečiąjį šių metų ketvirtį butų kainos Vilniuje buvo 13,6 proc., o Taline 14,6 proc. didesnės nei prieš metus. Šiame Baltijos sostinių kontekste Ryga išsiskyrė nuosaikesniu kainų augimu, kuris siekė 6,5 procento.

„Butų kainos Taline trečiąjį metų ketvirtį jau buvo vos 12 proc. mažesnės nei prieš septynis metus pasiekto piko metu. Tuo tarpu Vilniuje jos vis dar buvo 27 proc. mažesnės, o Rygoje – net 45 proc. mažesnės nei nekilnojamo turto kainų piko metu“, – teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Pasak V. Šečkutės, Taline kainos sparčiai kilo dėl nepakankamos pasiūlos, kuri nespėjo koja kojon su augusia paklausa. Tačiau pastaruoju metu būsto pasiūla Taline pastebimai išaugo, gana aukštame lygyje ji išlieka ir Vilniuje, todėl, tikėtina, kad kainų augimas abiejuose miestuose ateityje bus nuosaikesnis. Kainų lygis Vilniuje, skirtingai nei Taline, prie buvusio piko lygio artimiausiu metu nepriartės.

Mažėjusios būsto paskolų palūkanos stabdė įperkamumo kritimą Vilniuje

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.

Nors metinis kainų augimas buvo daug spartesnis už atlygimų augimą tiek Vilniuje, tiek Taline, Vilniuje įperkamumas sumažėjo nedaug. Būsto įperkamumo indeksas trečiąjį šių metų ketvirtį Vilniuje siekė 124,3 ir buvo 6 punktais mažesnis nei prieš metus. Tuo tarpu Taline įperkamumas sumažėjo 12 punktų iki 142,4. Tai reiškia, jog namų ūkių pajamos Vilniuje buvo 24,3 proc. didesnės nei pakankamos su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą sostinėje, o Taline – 42,4 proc. didesnės nei pakankamos.

„Įperkamumas Vilniuje mažėjo lėčiau dėl sparčiau kritusių būsto paskolų palūkanų, kurios trečiąjį ketvirtį Lietuvoje pasiekė naujas istorines žemumas. Būsto įperkamumą gana aukštame lygyje žemos būsto paskolų palūkanos išlaikys mažiausiai dvejus metus, nes Europos centrinis bankas bazinių palūkanų normų nekels dar bent iki 2017-ųjų. Tai viena iš priežasčių, dėl kurių būsto įsigijimo alternatyva išliks patraukli, o aktyvumas būsto rinkoje nemažės“, – sako „Swedbank“ ekonomistė V. Šečkutė.

Tuo tarpu Rygoje įperkamumą ir vėl didino sparčiau nei butų kainos augę atlyginimai. Rygoje butą įpirkti buvo lengviausia, kadangi namų ūkių pajamos buvo net 60,2 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą – 2 procentiniais punktais daugiau nei prieš metus.

Dėl pablogėjusio atlyginimų ir butų kainų santykio ir Vilniaus, ir Talino gyventojams šiemet taupyti pradiniam įnašui tenka apie tris mėnesius ilgiau nei prieš metus, tuo tarpu Rygoje šis laikas sutrumpėjo. Vilniečiai 15 proc. buto vertės pradiniam įnašui šiuo metu turi taupyti ilgiausiai – tris metus ir dvi savaites. Talino gyventojams tai užtrunka pustrečių metų ir savaitę, o Rygos gyventojai pradinį įnašą sukaupia greičiausiai – per du metus ir dvi savaites.

Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank“ skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, rodė, kad butų savo mieste neįpirko tik kurortinių miestų Neringos ir Palangos gyventojai, kadangi jų pajamos buvo atitinkamai 54,0 ir 0,3 proc. mažesnės nei pakankamos. Tuo tarpu Alytuje namų ūkių pajamos buvo net 4 kartus, Panevėžyje 3,2 karto, Šiauliuose – 2,5 karto, Kaune – 2,1 karto didesnės nei pakankamos, o Klaipėdoje ir Druskininkuose atitinkamai 73 proc. ir 62 proc. didesnės nei pakankamos. Tiesa, ekonomistai primena, kad mažesniuose Lietuvos miestuose aukštas butų įperkamumas nėra džiuginantis reiškinys, jis tiesiog rodo, jog juose yra labai mažai potencialių pirkėjų.

Tolimesni kainų šuoliai – mažai tikėtini, aktyvumas išliks stabilus

„Swedbank“ ekonomistai vertindami būsto rinkos „sveikatą“ taip pat skaičiuoja ir nuomos pajamingumo rodiklį, parodantį, kokią dalį buto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos. Dėl šiek tiek atpigusios nuomos ir didėjusios butų kainos Vilniuje nuomos pajamingumas šiek tiek smuktelėjo. Tačiau visuose Lietuvos miestuose šis rodiklis išlieka vis dar gana aukštas – Vilniuje jis siekia 6,2 proc., Klaipėdoje – 6,5 proc., o Kaune – 8,7 procento.

„Toks nuomos pajamingumas kelis kartus viršija būsto palūkanas ir rodo, kad šiuo metu įsigijimo alternatyva yra patrauklesnė nei nuoma. Tačiau reikėtų neužmiršti, kad pastaroji alternatyva yra mažiau rizikinga. Palūkanos po kelių metų turbūt pradės didėti, o būsto paskola yra ilgalaikis sprendimas – kritus pajamoms gali būti sudėtinga pakeisti gyvenamą vietą ir sumažinti būstui skiriamas išlaidas“, – įspėja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Savo piką sandorių skaičius pasiekė šių metų pirmąjį ketvirtį, kuomet Vilniuje buvo parduota 2700 butų. Vėliau sandorių skaičius nuosaikiai mažėjo ir trečiąjį ketvirtį buvo beveik toks pat kaip ir prieš metus. Pasak „Swedbank“ ekonomisto N. Mačiulio, sandorių skaičius kitų metų pradžioje gali dar šiek tiek sumažėti, tačiau žemos palūkanos, didėjantys atlyginimai ir aukštas nuomos pajamingumas užtikrins, kad nekilnojamo turto rinkai sąstingis kitais metais negresia.

„Artėjant euro įvedimui dalis Lietuvos gyventojų turėjo neracionalių lūkesčių ir skubėjo įsigyti nekilnojamojo turto, dėl to kainų augimas buvo nepagrįstas nei gyventojų pajamų, nei statybų sąnaudų augimu. Auganti būsto pasiūla bei suvokimas, kad euras nekilnojamo turto rinkoje korekcijų neįves, užtikrins nuosaikesnį rinkos vystymąsi ir stabilesnes kainas ateityje“, – prognozuoja Nerijus Mačiulis, praneša "Swedbank".