Pagrindinis » Straipsniai » Statybų patarimai

Svarstote, kokį naują butą pirkti? Išsiaiškinkite, kas jį statė

Renkantis būstą teisininkai ragina pasidomėti ne tik jo vieta, dydžiu bei deklaruojama kokybe, bet ir pačiais statytojais, jų patikimumu. Ypač atidžiai verta skaityti sutartis, kad vėliau netektų gintis teismuose. Mat kai vėl pradėta butus pirkti "iš brėžinių", vis daugėja apgautų žmonių.

Vilnietė Ona tai jau patyrė - avansu sumokėjusi pusę sumos už 2 kambarių butą naujame name Naujininkuose, jau kuris laikas negali susisiekti su statytojais. Žurnalistams su jais pavykus susisiekti telefonu, verslininkai teisinosi, jog nespėja pabaigti darbų iki numatytų terminų.

Į ką reikia atkreipti dėmesį sudarant pirkimo sutartis? Kaip nepakliūti į nesąžiningų statytojų pinkles? Apie tai pokalbis su bendrovės „Teisės tarnai” baudžiamosios ir verslo teisės skyriaus atstove Rasa Vaičekauskyte.

- Nekilnojamojo turto, ypatingai naujo, pirkimas – sudėtingas teisinis procesas, susidedantis iš kelių etapų. Perkant nekilnojamąjį turtą į ką pirmiausia atkreipti dėmesį?

- Labai svarbu, su kuo yra sudaroma sutartis, susirinkti informaciją apie nekilnojamo turto pardavėjo reputaciją, patirtį, pasidomėti, ką jis jau yra pastatęs. Verta aplankyti būsimus kaimynus, pasidomėti, kokia yra pastatytų namų, butų kokybė, ar yra kilę ginčų, kaip jie buvo sprendžiami, ar plėtotojas linkęs bendradarbiauti.

Patartina pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto brokeriais, nes būtent iš jų galima išgirsti nepriklausomą nuomonę apie vieną ar kitą statytoją. Taip pat vertėtų prieš sudarant pirkimo pardavimo sutartį gauti profesionalią teisininko konsultaciją, kurioje būtų pateikti duomenys apie pardavėjo bylinėjimąsi teismuose (jeigu dauguma ginčų teisme vyksta dėl kokybės, tai vienas iš papildomų rodiklių), taikomus turto areštus, kitus aktualius finansinius rodiklius. Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje galima sužinoti, ar gauta ir kiek gauta skundų prieš dominantį pardavėją.

Kitas žingsnis - pasidomėti kas yra parduodama: ar statinys yra užbaigtas, ar pripažintas tinkamu naudoti. Tokią informaciją teikia ir Registrų centro Nekilnojamojo turto ir kadastro registras. Svarbu pasitikrinti ar butas nėra įkeistas, areštuotas: oficiali informacija apie įkeistą turtą registruojama Centrinėje hipotekos įstaigoje.

Pačioje sutartyje reikėtų atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto duomenis bei jų tikslumą: pvz. ar sutampa parduodamo ir įregistruoto buto plotas. Taip pat reikėtų susitarti dėl tikslios ir realios (nenuslėptos) pardavimo kainos, peržiūrėti sutartyje įtvirtintas detales – nuo kada pereina nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą pirkėjui, kaip vyks pinigų mokėjimo procesas, kaip bus fiksuojamas sandorio užbaigimas, pirkimo pardavimo sutartyje ar atskirame priėmimo–perdavimo akte.

Jeigu kaina yra santykinai maža, tuomet ypatingai svarbu pasitarti su teisininkais, išsiaiškinti, kodėl ji tokia, nes paprastai už mažos kainos slepiasi nemažai rizikų: ateityje turėsite ginčų, arba dar blogiau, net neturėsite su kuo ginčytis.

- Grįžta laikai, kai naujus butus žmonės perka dar nepastatytus, „iš brėžinio”. Kaip užsitikrinti, kad projektas bus baigtas? Kaip apsisaugoti nuo Onos atvejų? Kur kreiptis?

- Niekada negalime visiškai užtikrinti, kad namas, butas bus baigtas statyti, tačiau galime sutartyje numatytus saugiklius, kurie bent jau privers sumažinti nuostolius. Nebaigto statyti būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra speciali preliminari sutartis, reglamentuota Civiliniame kodekse.

Ši sutartis sudaroma tarp pirkėjo – būtinai fizinio asmens iš vienos pusės ir pardavėjo – juridinio asmens iš kitos, dėl dar nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo. Nebaigto statyti būsto pirkimo-pardavimo sutartyje privalomai turi būti numatytos pirkėjo teises užtikrinančios sąlygos. Viena iš esminių šios Sutarties sąlygų – turi būti aptariama avanso panaudojimo tvarka.

Saugant pirkėjo interesus, bei numatant, kad visada išlieka rizika, jog statytojas taps nemokus, sutartyje reiktų numatytų vieną iš esminių sąlygų, kad pirkėjui mokant didžiąją dalį avanso jis įgyja nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą. Nesant šios nuostatos arba sumokėjus nedidelę dalį avanso, pirkėjas gali kreiptis į bendros kompetencijos teismą dėl sumokėto avanso priteisimo. Įmokėjus didelę dalį pirkinio kainos, teisme įmanoma pripažinti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą būtent nuo pinigų sumokėjimo momento.

- Kada turi būti pasirašyta galutinė pirkimo-pardavimo sutartis, kai butas perkamas su daline apdaila? Ar tam būtinas valstybinės komisijos pripažinimas, kad namas tinkamas naudoti?

- Galutinė buto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma prieš perkant butą ir tais atvejais, kai jis yra tik su daline apdaila arba, kaip dabar įprasta vadinti – pilna daline apdaila. Tokiais atvejais paprastai sudaromas sutarties priedas, tokioje sutartyje būtina smulkiai aptarti, kokius likusius darbus įsipareigoja atlikti statytojas, jei jis pats juos ir atliks. Tačiau būna atvejų, kad butas parduodamas net be elektros įvadų.

Nusipirkę butą su daline apdaila galėsite jame gyventi, kol nekilnojamasis turtas bus pripažintas tinkamu naudoti. Galiojantys teisės aktai to nedraudžia daryti. Tinkamu naudoti statinys laikomas tuomet, kai tai pripažįsta Valstybinė statybos užbaigimo komisija, statytojui išduoda statybos užbaigimo aktą. Ar toks aktas yra, galima taip pat sužinoti Nekilnojamo turto ir kadastro registre.

Nors pirkimo-pardavimo sutartyje, perkant butą su daline apdaila, dažniausiai numatoma nuostata, jog pardavėjas įsipareigoja priduoti Statinių pripažinimo tinkamais naudoti komisijai iki tam tikros datos, tačiau ji neapsaugo nuo rizikos, kurią privalu žinoti: pardavėjas gali ne tik laiku nepriduoti parduodamo buto, bet ir bankrutuoti. Tokiu atveju pripažinimu, kad būstas tinkamas naudoti, privalės pasirūpinti patys pirkėjai, o dar tiksliau – daugiabučio gyvenamojo namo atstovas arba savininkų bendrija, jeigu tokia yra.

Todėl tam, kad sumažintume riziką, grįžtame prie pagrindinio akcento – prieš perkant nekilnojamąjį turtą, privalu pasidomėti pardavėju, surinkti maksimalų kiekį informacijos ir tik tada priimti galutinį sprendimą.

Šaltinis: www.24city.lt

@ Matininko nuotr.