Pagrindinis » Straipsniai » Nekilnojamas turtas

N. Mačiulis. Pasirinkimas tarp būsto nuomos ir įsigijimo – ne skonio klausimas

Sprendimas įsigyti būstą ar jį nuomotis turi būti grįstas finansiniais skaičiavimais, o ne emociniais argumentais. Tiesą sakant, priešingai nei renkantis tarp šokoladinių ir vanilinių ledų, asmeninis skonis ir požiūris į šias dvi alternatyvas turi turėti mažiausiai įtakos. Kaip paskaičiuoti, kuri alternatyva yra finansiškai patrauklesnė?

Lygindami nuomos ir įsigijimo alternatyvas, gyventojai dažnai naudoja klaidingą argumentą. Sumokama nuoma yra vadinama „pinigais į balą“, nes pasibaigus nuomos periodui žmogus nieko negauna, o būstą įsigijus net su būsto paskola, ją gražinus lieka nuosavybė – būstas. Toks palyginimas nėra teisingas – ir sumokėta nuoma, ir bankui mokamos palūkanos yra mokestis už stogą virš galvos. Taip, nuomininkas nuomos pabaigoje neturi turto, bet jis neturi ir prievolės būstą remontuoti, apstatyti baldais ir buitine įranga. Per maždaug 25 metų laikotarpį, kai gražinama būsto paskola, buto remontas ir apstatymas naujais baldais bei įranga gali kainuoti tiek pat, kiek kainavo butas. Todėl norint priimti sprendimą, kuri alternatyva yra patrauklesnė, užtenka palyginti, kuriuo atveju šis „mokestis“ – nuoma ar palūkanos – bus mažesnis.

Kaip tai padaryti? Tam užtenka žinoti du skaičius – kokios yra būsto paskolos palūkanos ir koks yra nuomos pajamingumas, arba kitaip tariant, nuomos grąža, parodanti, kokią būsto kainos dalį nuomininkas sumoka per metus. Pavyzdžiui, jei butas kainuoja 200 tūkst. litų, o per mėnesį jo nuoma kainuoja 1070 litų, tokio buto nuomos pajamingumas siekia 6,4 procento. Kitaip sakant, nuomininkas per metus sumokės 12840 litų arba 6,4 proc. buto kainos. Šie skaičiai kaip pavyzdys parinkti neatsitiktinai – „Swedbank“ skaičiavimu, būtent toks šiuo metu yra vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje. Vilniaus senamiestyje jis yra šiek tiek mažesnis – 5,9 proc., o Kaune ir Klaipėdoje didesnis ir siekia, atitinkamai, 9,1 ir 7,0 procento. Taisyklė iš tiesų paprasta – jei būsto paskolos palūkanos yra mažesnės nei nuomos pajamingumas, finansiškai įsigijimo alternatyva yra patrauklesnė nei nuoma.

Jei šie palyginimai atrodo komplikuoti ir neatskleidžia vienos alternatyvos privalumų prieš kitą, reikalo esmę galima iliustruoti dar paprasčiau. Tarkime, nagrinėjamo pavyzdžio atveju asmuo nusprendžia ne nuomotis, o pirkti būstą – sumokėti 30 tūkst. litų pradinį įnašą ir imti būsto paskolą 25 metams už dabar galiojančias palūkanas, kurios šiuo metu siekia 2,6 procento. Per mėnesį būsto paskolos įmokoms jis turėtų skirti 771 litą, tai yra, gerokai mažiau nei 1070 litų siekianti nuoma. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tik dalis iš tų per mėnesį sumokamų 771 litų yra palūkanos. Per visą paskolos grąžinimo laikotarpį butą įsigijęs asmuo sumokėtų 61,4 tūkst. litų palūkanų, o per tą patį laikotarpį nuomininkas sumokėtų 321 tūkst. litų. Tokiu atveju girtis, kad asmuo pasirinko nuomos, o ne įsigijimo alternatyvą yra tas pats, kas didžiuotis už keliasdešimt tūkstančių litų įsigytu vardiniu laikrodžiu – tai išskirtinumas ir prabanga, bet tikrai ne finansinė nauda.

Tiesa, šie skaičiavimai remiasi dviem nežinomaisiais. Pirma – neaišku, kaip ateityje keisis nuomos kainos. Kaip rodo 2009 metų patirtis, jos gali gana greitai sumažėti daugiau nei trečdaliu. Antra, būsto paskolos dažniausiai imamos už kintamas palūkanas, o jas prognozuoti daugiau nei dvejus metus į ateitį taip pat yra gana sudėtinga. Todėl, net jei būsto paskolos atrodo labai pigios ir įsigijimo alternatyva yra daug patrauklesnė nei nuomos, reikia neužmiršti, kad palūkanos anksčiau ar vėliau padidės. Jau daugiau nei metus būsto paskolų palūkanos Lietuvoje svyruoja apie 2,6 procento. Šiuo metu jos yra dvigubai mažesnės nei 2005-2008 metų laikotarpiu, kuomet jos vidutiniškai siekė 5,2 procento. Vis tik, net jei būsto paskolų palūkanos padvigubėtų, o nuomos ir butų kainos nepasikeistų, įsigijimo alternatyva vis dar išliktų patrauklesnė nei nuoma.

Žinoma, renkantis tarp nuomos ir įsigijimo yra ne tik finansiniai, bet ir „minkštieji“ kriterijai. Nuoma suteikia daugiau lankstumo nusprendus dirbti ir gyventi kitame mieste – pakeisti nuomojamą būstą yra lengviau nei parduoti vieną ir pirkti kitą. Deja, nėra tyrimų, vertinančių Lietuvos darbuotojų mobilumą, tačiau gana drąsiai būtų galima spėti, kad dauguma žmonių lieka gyventi tame pačiame mieste, kuriame baigia studijas arba susiranda pirmąjį darbą. Aktualus ir kito pobūdžio mobilumas – augant pajamoms sprendimas kraustytis į didesnį ar patogesnį būstą arba atvirkščiai, pablogėjus finansinei padėčiai, būtinybė ieškoti kuklesnio būsto. Šeimoms, kurių pajamos yra nenusistovėjusios ir dažnai svyruoja, nuoma yra finansiškai saugesnė alternatyva.

P.S. Sakote, bankininkas siūlo imti paskolą? Anaiptol. Ekonomistas siūlo ilgalaikius finansinius sprendimus priimti remiantis skaičiavimais, o ne emocijomis.