Pagrindinis » Straipsniai » Nekilnojamas turtas

Nekilnojamojo turto rinkos prognozės: kaip euro įvedimas paveiks rinką?

Kadangi nuo pat 2014 m. pradžios jau didžiajai daliai Lietuvos gyventojų nebeliko abejonių, kad 2015-aisiais tikrai bus įvestas euras, šie metai prasidėjo tikrai labai aktyviai, ypač būsto (butų, gyvenamųjų namų) sektoriuje. Taigi, kokią įtaką turės euro įvedimas nekilnojamojo turto (NT) pardavimams?

Viršijo prognozes

Nagrinėjant pirmųjų šių metų penkių mėnesių įvykusių sandorių statistiką, reikia pripažinti, kad dabartiniai sandorių skaičiai net viršijo rinkos analitikų optimistines prognozes, darytas 2013 m. pabaigoje ir 2014 m. pradžioje. Valstybės įmonės Registrų centro duomenimis, palyginti su 2013-ųjų pirmaisiais penkiais mėnesiais, sudaromų butų pirkimo ir pardavimo sandorių skaičius Lietuvoje išaugo 30 % (vidutiniškai 2,760 sandorių per mėn.), o gyvenamųjų namų pirkimo ir pardavimo sandorių skaičius Lietuvoje išaugo 20 % (vidutiniškai 760 sandorių per mėn.). Daugiausia butų sandorių šiuo metu yra sudaroma Vilniaus mieste – šiemet vidutiniškai po 900 sandorių per mėnesį.

Toks rinkos aktyvumas, be abejonės, yra lydimas ir besistiebiančių į viršų NT kainų. Šiuo metu butų kainos auga visuose Lietuvos didmiesčiuose. Tokia tendencija, kad būstas brangtų visuose, be išimties, didžiuosiuose Lietuvos miestuose, jau nebuvo fiksuojama nuo pat NT rinkos krizės pradžios (t. y. nuo 2008 m.). Remiantis „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), duomenimis, pastaruosius 12 mėnesių (lyginant butų kainas 2014 m. gegužės mėnesį su kainomis, buvusiomis 2013 m. gegužę) bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose ūgtelėjo 4,2 %. Didžiausias kilimas buvo fiksuotas Vilniaus mieste – čia per pastaruosius

12 mėnesių butų kainos pakilo 6,8 %. O nuo pastarojo žemiausio kainų lygio, kuris buvo pasiektas 2010 m. gegužę, jos yra išaugusios 10,7 %. Teigiamas metinis butų kainų pokytis buvo fiksuojamas ir kituose šalies didmiesčiuose: Šiauliuose – 2,8 %, Panevėžyje – 2,7 %, Klaipėdoje – 1,6 % ir Kaune – 0,4 %.

Rinkos aktyvumo priežastys

Vis dėlto, mūsų nuomone, šį augantį rinkos aktyvumą (tiek augantį sandorių skaičių, tiek pardavimo kainas) sieti vien tik su būsimu euro įvedimu nebūtų teisinga.

Taip – negalima paneigti, kad dalis žmonių šiuo metu investuoja į NT, norėdami suspėti išleisti savo santaupas iki euras bus įvestas. Tačiau pagrindinės esamo rinkos aktyvumo priežastys mažai susijusios su artėjančiu euru. Mūsų nuomone, jei Lietuvai ir „negrėstų“ euro įvedimas 2015 m., rinkos situacija būtų labai panaši, t. y. tokiu atveju būsto rinka vis tiek būtų itin aktyvi. Svarbiausios dabartinio rinkos aktyvumo priežastys:

realiai atsigaunanti šalies ekonomika (nemažai daliai žmonių, ypač didmiesčių gyventojų, pradeda vėl augti atlyginimai, mažėja žmonių nerimas dėl darbo vietos praradimo);
kartu atsigaunantys ir gyventojų lūkesčiai – tiek dėl šalies ekonomikos padėties, tiek ir dėl situacijos NT rinkoje (jau labai maža dalis žmonių vis dar laukia, kol kainos kris, ir netiki tiek šalies ekonomikos, tiek NT rinkos atsigavimu);
labai žemos bankų siūlomos indėlių palūkanos (jos nemotyvuoja laikyti pinigų bankuose) ir būsto paskolų palūkanos (kurios šiuo metu Lietuvoje yra pasiekusios rekordiškai žemą lygį).

Taigi net ir nesant euro faktoriui bundanti šalies ekonomika ir atsigavę žmonių lūkesčiai žadintų NT rinką po penkerių sąstingio metų. Beje, ši penkerių metų rinkos „prastova“ – tai irgi viena iš dabartinio rinkos hiperaktyvumo priežasčių. T. y. nemažai žmonių, krizės metais galėjusių ir norėjusių įsigyti būstą, tiesiog laukė tam palankaus meto (nes tuo metu vengė investuoti į turtą, kai jo kainos dar krito, bijodami tolesnio nuvertėjimo).

Kainų burbulas „nesipučia“

Dabartinis rinkos aktyvumas gali kelti ir atvirkštinį klausimą – ar vėl nesipučia NT rinkos burbulas, ar nebus taip, kad 2015 m., tik įsivedus eurą, – rinka ims ir subliūkš – kaip tai jau buvo atsitikę prieš penkerius metus? Atsakymas būtų – ko gero, ne. Nors būsto sandorių skaičius auga tikrai neprognozuotais tempais ir artėja iki „prieškrizinio“ lygio, t. y. 2005–2007 m. periodu fiksuotų sandorių skaičių, tačiau būsto kainų lygis išlieka vis dar gerokai mažesnis nei didžiausio rinkos aktyvumo metais. Palyginti su 2007 m. pabaigoje vyravusiomis butų kainomis, dabartinis kainų lygis šalies didmiesčiuose yra vis dar 35–45 % žemesnis. Tad nors ir būsto kainos jau stiebiasi į viršų, iki buvusių aukštumų joms dar toloka...

Aukštas įperkamumas

Dabartinį NT rinkos tvarumą įrodo ir augantys būsto įperkamumo rodikliai. Nagrinėjant šalies didmiesčių gyventojų atlyginimų ir būsto kainų santykį, galima teigti, kad būsto įperkamumo rodikliai yra aukščiausi per pastaruosius 10 metų, o Vilniuje – net per 15 metų. Skaičiuojant, kiek kvadratinių metrų buto galima įsigyti už savo vidutinį grynąjį (neto) metinį darbo užmokestį, šis skaičius Vilniuje yra lygus 5,8 m2, o štai 2006 m. vidutinis vilnietis sugebėjo įpirkti vos 2,9 m2 (dvigubai mažiau) vidutinės klasės buto. Panašūs rodikliai fiksuojami ir Kaune bei Klaipėdoje.

Šių miestų gyventojai šiuo metu vidutiniškai gali įsigyti atitinkamai 6,6 m2 ir 6,7 m2 vidutinės klasės buto. Mažesniuose miestuose butai yra dar labiau įperkami. Šiauliuose vidutinę algą uždirbantis miesto gyventojas gali įsigyti 9,6 m2, o Panevėžyje – 11,0 m2. Tai, kad būstai mažesniuose miestuose įperkami lengviau nei sostinėje, nieko keista. Pavyzdžiui, NT kainų lygis sostinėje yra 2,3 karto aukštesnis nei penktajame pagal dydį Lietuvos mieste Panevėžyje, nors vidutinis vilniečio atlyginimas yra aukštesnis tik ketvirtadaliu.

Neskuba skolintis

Dar vienas skirtumas, lyginant dabartinę ir perkaitusią 2005–2007 m. būsto rinką, yra tas, kad nepaisydami rekordiškai žemų būsto paskolų palūkanų gyventojai (bent jau kol kas) neskuba skolintis ir didžioji dalis būsto sandorių vyksta perkant turtą vien tik iš nuosavų lėšų. Palyginkime – 2007–2008 m. daugiau nei 50 % butų pirkimo ir pardavimo sandorių vyko finansuojant bankams, o šiuo metu šis skaičius tesiekia apie 30 %. Tokią pasikeitusią tendenciją lėmė tiek atsargesnis gyventojų požiūris į skolinimąsi (krizės metais buvo daug pamokomų istorijų, kai neapdairiai būstui skolinęsi žmonės prarado savo namus, nesugebėdami išsimokėti paskolų įmokų), tiek ir Lietuvos banko iniciatyva 2012 m. pabaigoje sugriežtintos paskolų išdavimo sąlygos (įvestos Atsakingo skolinimo taisyklės). Tas faktas, kad daugiau nei du trečdaliai pirkimų vyksta be skolintų pinigų, taip pat liudija, kad rinka nėra įkaitinta skolintais pinigais ir kad kaip tik ji turi dar neatskleisto potencialo, jei skolinimasis ateityje kiek suaktyvės.

Rinka išliks aktyvi

Taigi prognozuojant 2014 m. rinką galima teigti, kad ji aktyvi išliks ir antrąjį šių metų pusmetį. Kai NT rinka įsibėgėja, ją jau sunku sustabdyti. Svarbu tik, kad ji neperkaistų ir būsto kainos neperkoptų ekonomiškai pagrįsto kilimo ribų. Todėl manome, kad didmiesčiuose šiemet kainos gali augti apie 5–10 % (per pirmuosius penkis šių metų mėnesius bendras kainų augimas šalies didmiesčiuose siekė – 3,2 %, Vilniuje – 4,9 %), o mažesniuose šalies miesteliuose galima ir nepamatyti labiau pastebimo kainų augimo. Jei faktinis kainų augimas viršys pirmiau įvardytus skaičius, galima manyti, kad rinka jau ima perkaisti ir ateityje (pradedant 2015 m. – jau įsivedus eurą) kainų augimo tempas gali lėtėti ar visai sustoti, kol gerėjanti ekonomika (šalies ekonomistai prognozuoja, kad ji vis augs, padedant tam pačiam eurui) vėl jas stumtels aukštyn.