Pagrindinis » Straipsniai » Nekilnojamas turtas

Spartus butų kainų augimas mažino įperkamumą

Butų kainų augimas didžiuosiuose Lietuvos miestuose buvo spartesnis nei tikėtasi ir viršijo atlyginimų augimą. Kainų burbulo „Swedbank“ ekonomistai kol kas neįžvelgia, tačiau mano, kad tolesnis toks spartus kainų augimas būtų netvarus. Didėjantys atlyginimai, žemos palūkanos ir aukštas nuomos pajamingumas didina būsto įsigijimo alternatyvos patrauklumą, tačiau neracionalių lūkesčių visgi reikėtų atsikratyti.

Antrąjį šių metų ketvirtį visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose išryškėjo spartaus butų brangimo tendencija. Birželį – liepą butų kainos Kaune ir Vilniuje buvo net penktadaliu didesnės nei prieš metus, tačiau parduotų butų skaičiaus augimas sulėtėjo. Ekonomistai tokias tendencijas vertina kritiškai ir įspėja apie netvarią nekilnojamojo turto rinkos plėtrą.

„Butų kainų ir atlyginimų santykis Vilniuje šiuo metu yra žemiau savo istorinio vidurkio. Tai reiškia, jog kainų burbulo nėra. Tą patį rodo ir nuomos pajamingumo bei būsto įperkamumo indeksai. Visgi pastarąjį ketvirtį kainos visuose didžiuosiuose miestuose augo sparčiau nei atlyginimai, todėl butų kainų ir atlyginimų santykis artėja prie savo istorinio vidurkio. Tolesnis toks spartus kainų augimas būtų netvarus ir kvepėtų nauju nekilnojamojo turto burbulu“, – teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Anot jos, butų paklausa galėjo išaugti, o pasiūla sumažėti dėl lūkesčių, kad nekilnojamo turto kainos didės – pirkėjai skubėjo įsigyti, o didesnę derybinę galią pajutę pardavėjai nebe taip dosniai dalino nuolaidas. Lietuvos banko apklausos duomenimis, daugiau nei pusė namų ūkių tikisi būsto kainų augimo, ir beveik kas penktas apklaustasis tikisi, kad kainų augimas bus spartus – 10-20 procentų. Būsto paklausą taip pat augina žemos būsto paskolų palūkanos, dėl kurių šiuo metu būstą labiau apsimoka pirkti nei nuomotis.

„Swedbank“ ekonomistai mano, kad bent iš dalies paklausą kaitina ir kitų metų pradžioje įvedamas euras. Antrąjį šių metų ketvirtį 56% butų buvo įsigyti be paskolų, tai yra, maždaug dešimtadaliu daugiau nei prieš krizę. Tai reiškia, kad dalis gyventojų santaupų litais investuojama į nekilnojamą turtą. Bent dalies šių santaupų kilmė gali būti neskaidri, ir kai kurie gyventojai mano, kad „saugiau“ jas konvertuoti ne į eurus, o į nekilnojamąjį turtą. Paklausą didina ir alternatyvių pelningų investicijų stoka bei realus atlyginimų augimas. Kita vertus, pastaruoju metu žymiai sumažėjęs vartotojų pasitikėjimo rodiklis rodo, kad pirkėjai atsargiau vertina savo ir šalies ekonomines perspektyvas, o tai gali atvėsinti būsto rinką.

Sparčiau už atlyginimus augusios butų kainos mažino įperkamumą

Antrąjį šių metų ketvirtį metinis atlyginimų augimas Vilniuje buvo kur kas mažesnis nei kainų augimas, ir dėl to butai tapo sunkiau įperkami. Vidutines pajamas gaunanti šeima Vilniuje galėjo įsigyti iki 65 kvadratinių metrų butą, o tuo pačiu metu 2013-aisiais – iki 71 kvadratinio metro. „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas rodo, kad šeima Vilniuje įsigydama tokio ploto butą 30 metų trukmės būsto paskolai grąžinti skirtų 30 proc. savo grynųjų pajamų, siekiančių pusantro vidutinio atlyginimo.

Butai Vilniuje taptų nebeįperkami, jei jų kaina išaugtų daugiau nei 18,1 proc. arba būsto paskolų palūkanos padidėtų daugiau nei 3,9 procento. Šiuo metu vidutinės būsto paskolų palūkanos siekia 2,6 proc. ir yra mažiausios Baltijos šalyse.

Iš Baltijos šalių sostinių tik Rygoje antrąjį šių metų ketvirtį butų kainų augimas buvo lėtesnis nei atlyginimų. Kaip ir prieš metus Rygos gyventojai gali įpirkti iki 87 kvadratinių metrų ploto butą. Pasak „Swedbank“ ekonomistų, tai rodo, kad euro įvedimas Latvijoje kainų augimo nepakurstė, todėl tokių lūkesčių nereikėtų puoselėti ir Lietuvoje. Tuo tarpu Talino gyventojų įperkamo buto plotas sumažėjo nuo 91 iki 82 kvadratinių metrų. Taupyti pradiniam įnašui, siekiančiam 15 proc. buto vertės, Taline tenka 2 metus ir 4 mėnesius, o Rygoje – 2 metus ir beveik mėnesį, o ilgiausiai tai tenka daryti Vilniuje – net 3 metus ir pusantro mėnesio.

Kaune dėl sparčiau už atlyginimus augusių butų kainų įperkamo buto plotas sumažėjo 13 kvadratinių metrų iki 110 kvadratinių metrų, o Klaipėdoje – nepakito ir siekė 93 kvadratinius metrus.

Aukštas nuomos pajamingumas didina įsigijimo patrauklumą

„Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, rodantis kokią dalį buto kainos nuomininkas per metus sumoka jo savininkui, rodo, kad buto įsigijimas dabar yra patrauklesnis nei nuoma. Šiuo metu nuomos pajamingumas Vilniuje siekia 6,4 proc., sostinės senamiestyje apie 6 proc., Klaipėdoje – 7 proc., o Kaune – net 9,1 procento.

„Nuomos pajamingumas yra maždaug trigubai didesnis nei būsto paskolų palūkanos, todėl pradinį įnašą sukaupusiems ir ne trumpalaikio gyvenamo ploto ieškantiems įsigijimo alternatyva yra finansiškai patrauklesnė nei nuoma“, – alternatyvas lygina „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Vis tik ekonomistas primena, kad nors toks aukštas nuomos pajamingumas vilioja investuoti į nekilnojamąjį turtą, tai yra rizikinga strategija. „Nuomos pajamingumo rodiklis neatspindi, kiek reikia investuoti į nuomojamo buto remontą ir įrengimą. Be to, toks aukštas pajamingumas būtų tik tuomet, jei butas visus metų mėnesius būtų apgyvendintas, o tai užtikrinti nuomotojui ne visada pavyksta. Galiausiai, palūkanos žemame lygyje išliks dar bent dvejus metus, tačiau, jei būstas įsigyjamas su paskola, reikėtų įvertinti tai, kad po penkerių metų jos gali būti ir didesnės už nuomos pajamingumą. Tuo tarpu rinkos likvidumas ir galimybės greitai parduoti nekilnojamą turtą gali būti labai ribotos – ypač turint omenyje, kad ilgalaikės demografinės tendencijos yra itin nepalankios nekilnojamojo turto rinkai“, – pabrėžia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.